成都洋房调查：花园洋房供不应求

当高层物业大量涌向市场的时候，洋房产品的稀缺性才真正被体现。据不完全统计，自2007年开始，三环内的花园洋房就几乎没有增加供应量，在售房源基本为存量土地开发项目。即使是有新建项目，也因其土地的建筑开发密度所限，难有规模化开发。在客观上，没有更多新增项目供应的情况下，其产品形态越来越稀缺，更多的洋房类产品主要出现在近郊区域。

供应量 在售花园洋房房源只有千把套

如果我们以成都主城区为调查范围，带有洋房形态的楼盘仅10余个，成都市面上大部分洋房产品以多业态并存方式出现，大多以多层、小高层和高层混杂而居。物业形态混杂是最大的特征，大多数项目开发面积大小有很大差异，产品品质方面也有所出入，纯粹的洋房项目更少。可以看出，这与地块容积率、建筑密度、绿化率等有密切关系，同时也说明高层住宅占主流，洋房相对开发程度不高。这些数据的另一层含义在于，受户型等政策的影响，洋房这类低密度、高品质住宅产品在成都的数量正在逐渐减少，这其实是造成推向市场洋房数量不大的最主要原因。

按产品类型来说，成都市花园洋房在总共在售项目的比例不大，所占比重不到整体市场在售项目的10%。根据调查显示，今年成都范围内在售的洋房只有千把套；即使是加上明年的开发存量房源以及位于城市三环外的温江、新都等地的洋房数量，其总数也在3000余套。

销售 洋房需求旺盛

目前在售的如中海国际社区林庭叠院、中铁瑞城·新界、龙湖·三千城则以相对集中的开发规模和体量，成为城市洋房的代表楼盘。据记者了解，中海国际社区二期所推洋房为500余套。中海国际社区林庭叠院上周刚加推了一批全新房源，销售情况非常好；其7000多元/平方米的销售均价市场接受度也较高。

在城市洋房开发总量中占据了一定比例的中铁瑞城·新界目前一期一批次房源已基本售罄，其建筑层层退台、花园与居住面积比达到50% 的洋房物业形态大受市场欢迎。中铁瑞城置业有限公司营销管理部负责人王蓓在采访中告诉记者：“在目前新界的在售房源中，首层为150平方米左右的户型已经售完。由于拥有可以采光的地下室，包括一个下沉式的花园，以及多个附送面积的阳台，从性价比来说，花园洋房这种产品的性价比是非常高的。”尽管目前新界的洋房售价在7200元/平方米左右，一套洋房的销售总价在90～150万元，但项目的销售情况仍然良好，已基本恢复到震前的销售水平。

今年，龙湖地产在城区内推出了“三千城”一期铜雀台，将6+1电梯花园洋房引入城市中央，凭借大尺度的空间规划和巧妙的园林设计，底ｔｏｗｎ、顶ｔｏｗｎ的类别墅设计，营造出城市多层生活。成都龙湖地产营销副总杨虎告诉记者，龙湖·三千城1期铜雀台在一批次58套悄然售罄后，6月推出第二批58套房源，在蓄客不到两周的情况下，当天即销售近半。

据悉，万科·金域蓝湾、锦绣森邻、成都后花园在近期推出的洋房产品也同样引来客户的高关注度。在麓山国际社区，其洋房产品也销售良好。虽然眼下没有在售花园洋房，有购房者上门时常咨询。

受销售节奏与开发体量的影响，中海国际社区二期碧林组团·亲地洋房、中铁瑞城·新界在本次统计中所占比例最大，其他楼盘由于推向市场洋房不多，所占比例相对较小。目前，成都市场上花园洋房的销售总体情况良好；位于市区的花园洋房由于总供应量较小，而需求旺盛，所以销售同多层和电梯相比没有明显的缓慢特征；相对而言，花园洋房销售周期比多层和电梯住宅更长，这与花园洋房在同一区域档次较高，面积较大，总价相对较高以及大多处于郊区，其交通和配套设施尚不完善有很大的关系；另外，同为郊区的花园洋房，区域开发越成熟，交通条件越好，价格越具竞争力的项目销售速度越快。

中海地产营销策划部相关负责人认为，从2004年至今，政府提倡的节地的需求，包括节能的需求，低密度住宅必然会成为城市稀缺产品。洋房由于其本身具有的物业形态价值和产品价值，特别是城市洋房的稀缺性日益明显，其增值、保值的功能会随着电梯公寓的普及化而变得更为明显。

购买对象 中产阶层是主力军

随着花园洋房销售价格、产品舒适度的不断提升，越来越多的城市中产阶层人士，开始成为花园洋房的主力消费军。记者在采访中发现，与其他住宅形态所不同的是，花园洋房的购买者与居住者基本为二次置业者，且购房的目的均为自住型需求。

正合地产顾问机构总经理毛勇认为，“花园洋房”这种介于别墅与普通多层之间的建筑形态，作为改善型居住住宅的代表产品，让居住者感受到的是与高层电梯公寓截然不同的居住体验和更高品质的居住环境，而成为多次置业群体普遍关注和选择的住宅形态。花园洋房这一产品，存在极大的需求空间。