田老头“理房”经：投资房产也要精选“个股”

两年前，本刊所刊登的老田投资楼市的故事曾经让不少投资者为之心动，而在今天当我们再次采访他时，他又向大家透露了几条投资真经。其中首先的一条就是，当前房地产市场已经步入了个性化的时代，你手中的房子并非个个都是金娃娃，也要像做股票投资那样精选“个股”。

也许你还记得在两年以前，本刊推出的《田老头楼市滚翻记》这篇封面文章吧，这篇文章刊发之后也是受到了许多投资者的关注。那是早在2005年7月的时候, 有位从外地来上海打工的田老头，已经在上海和江苏置下了六房十铺。田老头那种超前的投资理念、以房养房的投资思路，令人刮目相看并难以忘怀。因为无论如何，老田都是个普通人，在茫茫人海中绝对没有任何可圈可点之处，但是就是这样一位普通的打工老头，近10年来却演绎了一段不平凡的人生经历。

不知不觉两年过去了，这两年国家调控楼市的政策不断，在市场中摸爬滚打的人，也是唏嘘不已感慨万千。那么，现在那位靠以房养房投资楼市的老田情况如何呢？他又会有些什么心得呢？近一个时期以来，记者也是接到了许多读者的询问。于是，带着这些问题记者再次采访了老田。

老田还是那个老样子，只是比以前显得更精明。当得知记者的来意之后，老田的回答充满着自信。老田说买房和炒房是两码事，除了购买自住房的人，楼市里还有两种人：一种是投资房产的人，一种是投机房产的人，而他是属于前者，所以近两年来虽然楼市的调控政策连续不断，但他仍然是过得非常滋润。这次采访与老田一聊就是好几个小时，想不到他还真的透露了几条投资真经，他说：“投资房产绝不是简单地买入持有，而是要长期跟踪，并经常盘点，然后再适时调整自己资产结构，这其实是一种‘理房’的思路。”那么，老田给我们透露的究竟有些什么“秘密”呢？且让记者一条条娓娓道来。

郊外楼盘价格不涨反跌

这两年，房价的普遍上涨已是一个不争的事实，就在去年一年，不少楼盘的价格涨幅就超过了50％。但是许多人没有想到的是，就是在这样一片火热的大好形势下，居然还有一些楼盘的价格出现了下跌。老田的亲生经历有些出人意料，但却引发了记者进一步探究的兴趣。

老田告诉记者，这两年上海的房地产价格和租金走势有了新变化，其表现是：市中心的房价涨幅大，郊区的房价涨幅小，有的甚至还会下跌；市中心的房租涨得慢，郊区的房租涨得快，有的甚至还会翻番。为什么会有这种反常现象？老田认为这是区域价值回归所致。就房价而言，前几年市中心和郊区的房价同步上涨，那是城市房价上升期的联动效应。这两年市中心的房价涨幅大而郊区的房价涨幅小，这是区域地价不同的理性回归。至于市中心和郊区的房租反差，原因也很简单，就是前几年郊区的房子因交通不便即使便宜也没人去，这两年郊区的公共交通发达了，居住在郊区也方便了，承受不了市中心高房租的上班一族，便纷纷到郊区去寻租，水涨船高嘛，就是这么一个理儿。

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