成都一周房地产市场简析（2008.06.30—07.07）

一、一周话题

——波浪理论

日前中国股市被评为08年上半年度世界表现最差的股市。股市在全球跌幅排名第二，上半年跌去了50%，仅次于遭遇金融危机的邻居越南，

金融市场的动荡，引起的连锁反应已经传递给房地产市场，标本兼治就必须先解决金融市场的紧缩困局及动荡形式。

根据每年房地产的走势我们判断4、5月和9、10月是房地产销售的旺季。不只是每年的房交会在这时举行，而是借用股市的波浪理论来诠释房地产发展周期：启动－发展－高潮－低谷－复苏。从销售现状来看，目前楼市的“波浪”正在由高潮滑向低谷的过程中，但尚未到底。何以如此？现时的楼市是2007年过度繁荣的后遗症，在疯狂的2006年、2007年，由于房价飞涨而形成的巨幅利润空间，又由于股市热捧而诞生身家上千亿的一夜巨富，吸引各行各业、境内境外的资金纷纷投身房地产行业。上市公司无论原来主业如何，也通过各种方式将房地产作为主导产业，原来的主业变成副业，甚至于变成废业。任何一个行业，光有进入者，没有退出者都是不正常的，更别说进入者全都赚得盆满钵满。那我们只能说这个行业存在着结构上的问题，因为无论是政府看得见的手还是市场看不见的手都会对问题行业进行调控，不论主观还是客观调控，最后的结果必然是有人赚钱、有人赔本。行业利润必然逐步回归社会平均利润。

强力的调控已然开始，行业中的一些不健全的东西也开始被摒弃，进入下行通道的楼市经历着低谷。但仍未触底，因为目前的开发商只是“不舒服”，“气血不通”，还没有到真正的亏本、放血的时候。即是说即便价格出现了不同幅度的下降但仍然存在着较大的利润空间。接下来进入的7、８月才是房地产的触底。传统淡季加之前期的持续低迷，部分开发商亏本跳楼之时，房价才有可能出现真正大的跳水，摸到低位的真正底部。其结果可想而知必然是有一部分开发商因为资金问题出局，甚至出现烂尾楼。

至于楼市在哪一个时间点上复苏，取决于中央政府对本轮宏观调控效果的认可度。由于楼市直接牵扯到地方政府的GDP、政绩、财政收入，当前的低迷态势已经让地方政府蠢蠢欲动、摩拳擦掌，一旦中央的调控决心软化，立马会出台救市政策。依葫芦画瓢将此推断之于成都本土市场，因为地震的原因政府的救市政策已经出台，据此推断，中原预计下半年复苏可能性较大大。

二、一周楼市

1、土地公告、成交信息

1.1.土地出让公告

1.11 主城区土地公告情况

本周主城区共公告2宗土地均是为于锦江区的市中心地块，共30.2625亩。土地用途均为商业用地。由于地处市中心，上述两宗土地可能将会受到市场买家的重视。（详见附表1——主城区土地公告详情）

1.12 郊县土地公告情况

——暂无土地公告

1.2.土地成交情况

1.21 主城区土地成交情况

——暂无土地成交

1.22 郊县土地成交情况

——暂无土地成交