冯珏：校园经济催熟房地产板块

2006年，成都一位开发商因为案名上借用了某高校的名称，而吃了一场官司赔偿了200万，一时间成为成都大小媒体房产版热上，开始了热热闹闹的讨论。出乎人意料的是，楼盘热卖。因为这场官司更多的人反而记住了这个楼盘，记住了它在这座高校的旁边。开发商成为最大的赢家。两年后，这场风波已经过去，变成一个陈旧的新闻，存在于成都地产人的记忆之中。在与红星国际地产顾问有限公司推广总监冯珏的采访中，这只是一个引子，但它折射了高校品牌的价值。

学院房围绕校园经济

“每一个区域的新生开发商，都有自己的势力范围，虽然有这个势力范围，但开发商更多的是考虑土地本身的属性，围绕这个将土地的最大价值挖掘出来。”冯珏说，“所谓围绕着高校经济，做高校经济概念物业的选向，应该是非常正确。”冯珏进一步分析，从高校经济本身的属性讲，通常可以发展成两类房地产产品，一类是围绕着学生以及亲属发展的短租型物业，比如一些高校附近的小户型楼盘；另一类是借助学校本身的人文气息做的中产楼盘，如川师旁的万科城市花园，虽然这是一个很老的项目，但把中产和人文氛围两者融会得比较好。成都高校附近的这种楼盘还有很多，如中海国际社区和大学城的联系，犀浦也有好几个此类项目。

由此可以看出，高校经济所催生的房地产物业，一方面是依靠高校本身的购买力和物业需求，另一方面则是来自学院本身的人文氛围创造的舒适的居住环境。

学院房面向城市中产

冯珏认为学院房的目标客户群相对比较明确，就是成都的中产阶级。一些相对高端的物业，如别墅，可能它的业主会觉得高校附近人流量大，比较喧闹，但对于城市中产来说，他们更多地是觉得可以享受到学院的软硬件便利，比如运动场、图书馆、游泳池等。所以哪怕是一些小盘，只要在学院附近，也会有一个比较好的售价。

虽然中国目前中产的绝对数量是有限的，但社会发展的主力和消费主力是中产，所以说对于房地产而言，能够发掘中产的需求，是最容易成功的。那些相对比较低端的物业，更多的是纳入保障体系的范畴。

中国房地产已经走过了很火热的时期，余量房已经充分供应，即使国家不调控，房地产也会进入到调整期。所以进入这种时期时，房地产开发商只能针对中产乃至高端，有明确需求的个体，来做订单式的物业，这是一种大势所趋。房地产业开始从以前的动辄上百顷造城、造镇的方式向更加偏重个体的方向发展——为个体去造一栋别墅或者住宅。

学院房催熟地产板块

校园经济对房地产板块的催熟，有比较显著的作用。典型的如九里堤板块，一直就比城西北其他区域价格每平方米要高出1000元左右。实际上板块的优势就是学院氛围和学院的文化体育设施。再如财大附近，也是相对发展得比较早的板块，到2000年时，就已围绕着学院发展得比较成熟了。后面的光华板块，金沙板块的雏形都是从这个区域演化而来的。

现在市区传统学院房板块土地存量很少，许多开发商转而投向高校在郊县的分校区，以后高校迁向郊县，似乎也是一种趋势。比如川师、川大在龙泉的校区，十陵的成都大学校区，还有高新西区的大学城。应该说成都大学城的发展是非常迅速的，并且成都很多的教学资源都是在向郊区转移。高校迁移对周边板块具有非常大的作用，依靠校园经济，促生板块成熟，在国内有个典型的例子，就是上海的“一城九镇”规划，其中的松江新城，就是依托松江大学城，高科技产业园共同营造出来的，而且它是上海“九镇”中成熟最早的板块，也是上海市最大的卫星城。可以说，校园经济对板块的带动是非常显著的。因为它主要是瞄准了短租型物业和中产社区，而中产需求始终是城市需求中最大的一部分。

学院房品牌优先

冯珏断言，品牌开发商的楼盘更能实现通胀时代下房产的保值升值。未来成都会从单中心向多中心发展，城东、城南、城西、城北、温江、龙泉，会成为一个相对独立的区域，所以购房首先要和自己的社交生活环境接轨，然后就是选择品牌楼盘。学院房本身因为依靠校园经济，某些小开发商也会分一杯羹。但从房地产升值来讲，真正能在后期有比较好的保值升值空间的，还是品牌开发商的楼盘。因为楼盘的前期价值一般是由地段、配套等硬环境构成，而后期的价值体现则是来自于物业管理、开发商品牌等软环境，所以购房时一定要考虑未来的软环境。

此外，学院房与学院越紧密越好。因为这将带来更加浓厚的学院氛围和更加便捷的商业环境。而且住宅的景观条件往往会造成一倍的差价，面向校园的楼盘，往往能带来比较好的景观优势。

学院房也需慎重投资

冯珏建议，在目前货币政策紧缩的形势下，投资流通性、保值性更高的自住型区域的楼盘，将是比较正确的选择，而对于某些短租性物业，则一定要综合考虑，慎重投资。

此次调控主要针对的正是投资性市场，其投资形式主要有两种：一种是保值型投资；一种是高风险高收益型投资。所谓保值型投资一是选择人气型区域，比如双楠、桐梓林板块，因为它们发展得比较成熟，始终不缺乏刚性需求；二是选择资源型区域，比如依托不可再生的自然资源开发的单栋别墅，后继供应将很少，它会占据较好的自然人文优势，并且由于物业本身的稀有，也会成为保值的主体。

而哪些是高风险高收益型投资呢？如近郊新生的板块如果缺乏底蕴的话，则相对比较危险。如光华大道上的楼盘，虽然是从2002年就开始卖，现在入住量或者商业环境仍然不理想，人们仍然寄望的是这一片区未来的发展，那么这种板块在压缩投资性需求的时候，就会受到很大的冲击。再比如华阳、双流这样的板块，可以说涨得最快，冷得也最快。

在短租型学院房的投资上，冯珏认为这种需求的确存在，但是它的量要综合考虑。每一个大学城最开始都是规划得很好，但是学生流入的步伐不一样。如果一开始就以一个十万人规模的大学城去规划短租型物业，那可能就是超速发展，因为校园的发展速度毕竟还是有个过程。

对于投资者，最好是选择居住区比较集中的区域。因为在货币市场的扩张期，投资者可以选择高收益，高风险的投资产品，整个市场的上升会推动投资者的微观市场，但在货币政策的紧缩期，则一定要选择高流通性，高保值性的产品。高流通性也就是说转手时，一定要有人来接；高保值性则是指人气成熟的板块更能保证良好的投资前景。